5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的(de)配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地(dì)产公司市(shì)值在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的(de)持(chí)股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分(fēn)化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行(xíng)业(yè)也(yě)出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信(xìn)用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润(rùn)规模(mó)大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜(bǎng)单中耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资(zī)成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在(zài)当前(qián)中特估的(de)浪(làng)潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构(gòu)这一思路的(de)话，或(huò)许还是(shì)保(bǎo)利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人(rén)士(shì)张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去(qù)两三年时(shí)间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个(gè)别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体现出来(lái)。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地(dì)去等待它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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