文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行一(yī)次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的(de)重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通(tōng)金融(róng)支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相(xiāng)当高，不(bù)过(guò)大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的(de)资金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的(de)住房(fáng)供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了(le)中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价(jià)款已(yǐ)经全(quán)部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取(qǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中(zhōng)国香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明(míng)化(huà)机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推(tuī)动项目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决(jué)住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适(shì)用于当时(shí)的(de)国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品(pǐn)房(fáng)的(de)需求量(liàng)大(dà)，而(ér)社(shè)会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的(de)开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预售许(xǔ)可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的(de)运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售(shòu)制在(zài)过去20多(duō)年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国(guó)内地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投(tóu)资占全社(shè)会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和(hé)购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全(quán)由银(yín)行承(chéng)担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的(de)具(jù)体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来(lái)全(quán)国(guó)并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点(diǎn)资金(jīn)。而(ér)事实是，不(bù)少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资(zī)金转给房(fán山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗g)企，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付(fù)，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三(sān)方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承(chéng)担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银(yín)行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任(rèn)何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含(hán)在(zài)购房款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款(kuǎn)的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付(fù)房(fáng)款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司(sī)的(de)检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元(yuán)的(de)部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向(xiàng)金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进(jìn)银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和(hé)房(fáng)企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由(yóu)优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业(yè)，为(wèi)每(měi)个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权(q山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗uán)负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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