万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于(yú)北京海(hǎi)淀的(de)豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆(yú)论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了(le)收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱(qián)人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息(xī)，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)？

　　最惨的(de)可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的(de)不(bù)良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共同(tóng)债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是(shì)一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是(shì)卖出去了(le)的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行(xíng)异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解(jiě)释的(de)方(fāng)式明(míng)确了购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押(yā)权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的(de)商品房消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签(qiān)”，那(nà)么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权(quán)公司(sī)中(zhōng)国信(xìn)达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的(de)国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万(wàn)科等(děng)大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的非常漂亮英文怎么写单词，非常漂亮英文怎么写怎么读院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名(míng)的融(róng)创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如(rú)知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则(zé)居(jū)住在(zài)万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”非常漂亮英文怎么写单词，非常漂非常漂亮英文怎么写单词，非常漂亮英文怎么写怎么读亮英文怎么写怎么读>的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集(jí)团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的(de)中赫集团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工(gōng)、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经(jīng)营状(zhuàng)况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被(bèi)5次(cì)列(liè)被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述(shù)被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？