一(yī)线(xiàn)城市(shì)，也不端着了。

　　昨天，深圳取消二手房(fáng)指导价的消息(xī)在房产圈刷屏了。

　　这条消息为什么(me)这么重要？首先二(èr)手(shǒu)房(fáng)指(zhǐ)导价(jià)被(bèi)称为(wèi)“核(hé)弹级”政(zhèng)策，其次深圳(zhèn)几(jǐ)乎是最(zuì)后一(yī)个还在“认真”实施这(zhè)条政策的城市，最后深(shēn)圳是房价前(qián)三(sān)的核心城(chéng)市。所以，深圳的(de)一举一动都具有风向标意义。

　　有分析人士指出，深圳二手房(fáng)指导(dǎo)价如果取消，首(shǒu)先有利于深圳二手(shǒu)房(fáng)回暖，然后二手房(fáng)回(huí)暖(nuǎn)有利(lì)于深圳楼(lóu)市总体(tǐ)回暖，最后(hòu)深(shēn)圳楼市(shì)回暖(nuǎn)有利于全国楼(lóu)市回暖....

　　看吧，这妥妥的(de)“蝴蝶效(xiào)应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二手(shǒu)房指导价”正式结束。传(chuán)言称：二手房贷款不按官方参考价（指导价），银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准(zhǔn)。

　　自此，参(cān)考价真正变(biàn)成了“参考价”。

　　目前没有看到(dào)官方文件。据证券时(shí)报21日(rì)消(xiāo)息，目(mù)前深圳多家(jiā)大行表示“尚未接(jiē)到正式通知，目前仍按参(cān)考价办理按揭(jiē)”。所以还需要持(chí)续的关(guān)注。

　　易居研究(jiū)院研究总监严跃进认(rèn)为，本次政(zhèng)策大概率(lǜ)为(wèi)真，更多(duō)体现为(wèi)银(yín)行贷款等领域按照(zhào)新的规(guī)则进行，但不(bù)会出台正式(shì)文件。

　　有时候(hòu)，有些事(shì)情，是不用发文件的。毕竟可以(yǐ)“窗口(kǒu)指导”。

　　2021年2月8日(rì)，深圳楼市二(èr)手(shǒu)房指导价横(héng)空出世。当(dāng)时，深圳一(yī)口气公(gōng)布了全市3595个小区(qū)的参考价，很多南(nán)山、福(fú)田、宝安中(zhōng)心区的高价盘(pán)，直接按(àn)照当时的市场价打了5折、6折来“指(zhǐ)导”，银(yín)行只能按(àn)照指导价来计算首(shǒu)付、发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)。

　　当时大家还(hái)不觉(jué)得厉害(hài)，但经历了这两年(nián)的痛(tòng)苦，才深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举(jǔ)个例子，市场价1000万的房子，如(rú)果不“指导”，可以首付3成即300万(wàn)；如果指导价(jià)打七(qī)折(zhé)即700万，那么首(shǒu)付3成210万，加上需要全款支付的部分，实际(jì)首(shǒu)付去到了(le)510万，相当于首付5成了（多给(gěi)210万首付）。这直接让大批量买家(jiā)，失(shī)去了购房能力，相当于强势“降杠杆(gān)”。

　　自深圳推行二手房参考价以后(hòu)，东莞、宁(níng)波(bō)、成都、三亚、西安、合肥、广州等10多个城(chéng)市陆续跟进。事实也确(què)实证明了，这条政策的(de)“核弹(dàn)”级别。

　　到了2021年10月，根据安居客的统计，实施二手房指导价的10个城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年(nián)受到疫(yì)情(qíng)的(de)影响，二手房更是惨不忍睹。以2022年12月(yuè)数据为例(lì)，全(quán)国70个大(dà)中城市房价只有6个同比(bǐ)上涨，其(qí)他的(de)泥沙俱下。

　　2

　　深圳(zhèn)，有人(rén)付出了沉(chén)重代价

　　据深圳乐有家(jiā)研究中(zhōng)心(xīn)数(shù)据显示(shì)：成交量(liàng)上，二手房指导(dǎo)价出(chū)台(tái)当(dāng)年，深圳二手住(zhù)宅成(chéng)交量(liàng)同(tóng)比下滑57％。2022年继续腰斩，成交量同比(bǐ)下滑47％，全年成交(jiāo)量仅(jǐn)2.2万套，创近(jìn)二十年最(zuì)低记录，相(xiāng)较2020市场高峰缩(suō)水近八(bā)成。

　　价格方面，与二手房指导价发布当月(yuè)相比，如今(jīn)二手房(fáng)挂牌(pái)价低于及接近参考价的房(fáng)源占比大幅增加。2023年一季(jì)度，深圳各区(qū)二手房成交(jiāo)TOP10小区中，过半成交(jiāo)价低于参考价。

　　只有真实经历(lì)其中的人(rén)，才能(néng)深切的感知其(qí)威力。

　　深圳(zhèn)房(fáng)东，斩仓的(de)新闻(wén)不(bù)绝(jué)于(yú)耳。

　　据(jù)说一位码(mǎ)农三年前高杠杆买了2套华润(rùn)城(chéng)，月供12万，最终亏损(sǔn)1000万破产。据媒体推测，如果案例属实，买家的实际(jì)购(gòu)房成本(běn)高达20万/平，目前价格跌至14万/平，叠(dié)加这三年(nián)的房贷和持(chí)有成(chéng)本，差不(bù)多亏(kuī)损超千(qiān)万。

　　深圳一大批(pī)人这两年感受到了太多“心酸”。二手(shǒu)房(fáng)成交量创(chuàng)下多年新低，学区房(fáng)神话不再，房产中介(jiè)的日(rì)子难过，投资客挥泪斩(zhǎn)仓....

　　在(zài)稳楼(lóu)市的基调(diào)下，2022年以(yǐ)来，实施了二手房指导(dǎo)价的(de)城市陆陆续(xù)续(xù)低调退出，目前只有深圳还是最后的“堡(bǎo)垒”72小时是几天，72小时是几天几夜。

　　3

　　“风向标(biāo)”意义明显(xiǎn)

　　最近一线城(chéng)市也不端着了。

　　近日，北京在房山区(qū)试(shì)点(diǎn)多(duō)子(zi)女家庭和职(zhí)住平衡(héng)家庭(tíng)购房(fáng)支持(chí)政策(cè)。上海也考虑予以多(duō)孩家庭在(zài)新房计分制度政策上的支持。

　　从(cóng)最新公布的3月(yuè)份70个大中城(chéng)市商(shāng)品住宅销(xiāo)售价(jià)格(gé)变动(dòng)情(qíng)况(kuàng)来看，广州、深圳的(de)新房(fáng)、二(èr)手房(fáng)价格仍然是同比去年依(yī)然是下降的(de)。

　　北京、上(shàng)海已经同比增长了，其他二线城(chéng)市如杭(háng)州、成都、南(nán)京、合肥等城(chéng)市价(jià)格(gé)都(dōu)是同比(bǐ)上(shàng)涨的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事(shì)实上，上面可(kě)能(néng)更急。3月份，两部门联合发文，全(quán)面推动二手房(fáng72小时是几天，72小时是几天几夜)“带押过户”全国(guó)实施，这是一(yī)条被广泛好评的(de)新(xīn)政。对于激活二手(shǒu)房交(jiāo)易，具有定海神针般的(de)作用。

　　住建部部长倪虹近日(rì)更是(shì)指出：建筑业、房(fáng)地产企业(yè)要(yào)发(fā)挥(huī)国民经济“顶(dǐng)梁柱”“压舱石”作用(yòng)。回归(guī)到常识，从字面理解一下这两个词(cí)，意思(sī)就是——顶梁柱如果不行了，上面不(bù)就塌了嘛(ma)？压舱石如果压不住，小船(chuán)不就翻了？

　　也许，今年扶持(chí)楼市的政策，还有一大波正在路上...

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