导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年(nián)地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判(pàn)断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)发达(dá)国家还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大(dà)分化时(shí)代已至(zhì)，大分化(huà)时代(dài)下(xià)地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间美甲建构是什么意思，语言建构是什么意思。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会(huì)上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出(chū)城(chéng)镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据(jù)有(yǒu)两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公布，一是(shì)每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是(shì)居民(mín)住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既(jì)有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房(fáng)地(dì)产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考美甲建构是什么意思，语言建构是什么意思虑已购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经达到(dào)了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素(sù)产生的(de)住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　美甲建构是什么意思，语言建构是什么意思ng>如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的(de)大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等(děng)问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数(shù)拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很(hěn)难(nán)满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市(shì)土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅(zhái)总量(liàng)会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态(tài)结(jié)构和动态(tài)趋(qū)势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主(zhǔ)要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的(de)占比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级(jí)之间差(chà)异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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